Порядок выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен. В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения. На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация. В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. Во втором – ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя. Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье. Несмотря на то, что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.
Выкуп строения
Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается. На практике под этим термином часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. Это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании. Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может. В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 разъяснено, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом. При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физлица возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. В соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ при определении базы по НДФЛ учитываются все поступления как в денежной, так и в натуральной формах. Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в договоре. Если предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 НК РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья. Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 НК РФ для доходов, полученных от продажи имущества. При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет. Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года. При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.
Компенсация за снос строения
Определение компенсации за снос строения в Гражданском кодексе РФ также отсутствует. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства. Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией. Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу по НДФЛ. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной. Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 НК РФ нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию. Никаких вычетов в данном случае НК РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов. Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества. Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 НК РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Подведем итоги
Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса – оформить прекращение этого права. Однако следует отметить, что для домовладельца — физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.
|
